INCOME PROPERTY
収益不動産事業
数字の先にある、
資産の持ち方を考える。
OUR POSITION
売主として、仲介者として。
ラフテルは、自社で取得・保有する物件をお客様にご紹介する立場と、売主様・買主様の間に立つ仲介の立場、その両方で収益不動産に関わっています。
自社で保有した経験があるからこそ、募集や修繕、資金繰りといった運用の実感を持って物件を見ることができます。一方で、仲介としてお客様の側に立つときは、その物件をおすすめしない判断も含めてお伝えします。
どちらの立場でご相談をお受けしているかは、その都度、はじめにお伝えします。
INVESTMENT VIEW
収入・支出・出口を、一緒に見渡す。
表面上の利回りだけでは、不動産の全体像は分かりません。運用の目的と保有期間を起点に、複数の条件を比較します。
同じ利回りの物件でも、築年数、構造、入居者の属性、周辺の賃貸需要が違えば、10年後に残るものは大きく変わります。数字を並べる前に、「何のために持つのか」「いつまで持つのか」を先に決めておくと、比較する軸がぶれません。
INCOME
賃料と稼働状況
賃貸条件、募集状況、周辺の需要など、継続的な収入を考えるための情報を確認します。
- 現在の賃料と、周辺の募集賃料との差
- 入居者の構成、契約形態、残存期間
- 過去の空室期間と、埋まるまでにかかった時間
- 最寄り駅からの距離、間取りと地域の需要の合致
現在の賃料が周辺相場より高い場合、退去のたびに賃料が下がっていく可能性があります。満室であることと、これからも満室が続くことは、別の話として見ます。
COST
保有中のコスト
管理、修繕、税金、資金調達など、収入から差し引く費用を整理します。
- 管理委託費、共用部の水道光熱費、清掃・点検費
- 原状回復費、退去に伴う募集経費
- 大規模修繕の時期と概算（外壁、屋上防水、給排水設備など）
- 固定資産税・都市計画税
- 借入がある場合の返済額と金利条件
築年数が進むほど、修繕は「いつか起きること」ではなく「予定に入れておくこと」になります。将来の出費を先に見込んでおくと、手元に残る金額の見通しが立てやすくなります。
EXIT
将来の選択肢
保有を続ける場合と売却する場合を見据え、時期や条件、建物の状態を検討します。
- 想定する保有期間と、そのときの築年数
- 売却しやすさに関わる条件（法令上の制限、土地の形状、接道など）
- 買主が融資を受けやすい物件かどうか
- 保有し続けた場合と売却した場合の比較
出口は、買うときにいちばん考えにくく、いちばん影響の大きい部分です。取得を検討する段階から、手放すときの姿を一緒に想像しておきます。
HOW TO COMPARE
見比べるための、共通のものさし。
複数の物件を検討するときは、同じ項目を同じ順番で確認すると判断がしやすくなります。ご相談の際は、次のような整理表を一緒に作るところから始めます。
| 見る項目 | 確認すること | 見落とされやすい点 |
|---|---|---|
| 収入 | 現況賃料・稼働率・契約内容 | 相場との差、契約更新の時期 |
| 支出 | 管理費・修繕費・税金・返済 | 中長期の修繕、退去時の費用 |
| 建物 | 築年数・構造・設備の更新履歴 | 設備の残存年数、法令上の適合 |
| 立地 | 賃貸需要・人口動態・競合 | 数年先の供給予定 |
| 資金 | 自己資金・借入条件・金利 | 金利が変わった場合の返済額 |
| 出口 | 売却想定時期・買主層 | 売りにくくなる条件の有無 |
表面利回りは、あくまで入口の指標です。ここから費用と空室を差し引いた実際の手残りで比べると、順位が入れ替わることも珍しくありません。
COVERAGE
全国の物件に対応しています。
対応エリアは全国です。ご自宅から離れた場所にある物件、これから取得を検討されている遠方の物件についても、ご相談いただけます。
遠方の物件を検討される場合
- 初回のご相談はオンラインまたはお電話で承ります
- 資料の確認と条件整理は、所在地にかかわらず同じ手順で行います
- 現地の確認が必要な場合は、方法と日程を事前にご相談します
- 取得後の管理については、その地域で対応可能な体制を含めて検討します
遠方の物件は、購入までは進められても、その後の管理が続かないことがあります。買う前に「誰がどう管理するか」まで見ておくことを、私たちは同じくらい重要だと考えています。
BEFORE YOU DECIDE
こんな段階から、ご相談ください。
- 初めての投資で、何から比較すべきか知りたい
- 保有物件を見直し、売却や組み替えを検討したい
- 収益と管理負担のバランスを整理したい
- 相続で引き継いだ物件を、これからどうするか考えたい
- 提示された資料の見方が分からず、判断に迷っている
まだ購入を決めていない段階でも、具体的な物件が手元になくても構いません。「何を調べればいいのか分からない」という状態から、確認すべき項目を一緒に洗い出します。
COMMON CASES
よくあるご相談
一棟目を検討している
自己資金と借入の範囲を整理し、無理のない価格帯を確認したうえで、比較の軸を決めていきます。最初の一棟は、収益性よりも「途中で行き詰まらないこと」を優先して考えます。
保有物件の収支が読めなくなってきた
賃料の推移、空室期間、修繕の履歴を並べ直し、どこで収支が変わったのかを確認します。管理方法の見直しで改善する場合と、売却や組み替えを検討したほうがよい場合があります。
相続した収益物件の扱いに迷っている
まずは現況の把握から。契約状況、建物の状態、借入の有無を整理したうえで、保有・売却・活用の選択肢を並べて比較します。ご家族での話し合いに使える資料の形に整えることもできます。
PROCESS
ご相談から、判断まで。
01
ご相談・目的の確認
投資の目的、想定する期間、用意できる資金の範囲をお聞かせください。この段階では、物件が決まっていなくても構いません。
02
条件の整理
エリア、価格帯、物件種別、許容できる管理負担などを具体化し、比較の軸を決めます。
03
物件のご紹介・検討
条件に合う物件をご紹介します。自社が売主となる場合と、仲介としてお取り扱いする場合があり、その別を明示します。
04
収支と資金計画の確認
想定される収入と支出、借入条件を踏まえ、手元に残る金額と将来の見通しを確認します。
05
契約・引き渡し
重要事項説明、契約、決済までの手続きをご案内します。必要な費用と日程は、事前に書面でご確認いただきます。
06
運用開始後
管理の体制づくりや、収支の見直しについても継続してご相談いただけます。
FAQ
収益不動産に関するご質問
自己資金がどのくらい必要か知りたいです。
物件の価格や種別、金融機関の条件によって異なります。ご希望の物件像と、現在ご用意できる資金の範囲をお聞かせいただければ、確認が必要な条件を整理してお伝えします。
紹介される物件は、御社が売主ですか。
自社が売主となる物件と、仲介としてお取り扱いする物件の両方があります。ご紹介の際に、どちらの立場かを必ずお伝えします。
表面利回りが高い物件は、良い物件ということですか。
利回りが高い理由が何かによります。築年数、立地、賃料設定、建物の状態など、数字の背景にある条件を確認したうえで判断します。
購入後の管理も相談できますか。
はい。賃貸管理・建物管理についてもご相談いただけます。ただし現地での対応を伴う業務は、その地域で体制を組めるかを確認したうえでお答えします。業務範囲は物件とご依頼内容によって異なりますので、あわせてご確認ください。
遠方の物件でも対応してもらえますか。
はい。対応エリアは全国です。ご相談はオンラインでも承ります。現地確認が必要な場合の進め方は、物件の所在地に応じて個別にご相談します。
保有中の物件について、売却だけでなく他の選択肢も相談できますか。
はい。保有を続ける、管理方法を変える、組み替えるといった選択肢を比較したうえで、売却が適切かどうかを考えます。
IMPORTANT NOTES
ご検討にあたって
不動産投資には、空室、賃料変動、修繕費の増加、金利変動、売却のしやすさなどのリスクがあります。将来の収益や資産価値を保証するものではありません。
想定利回りや収支のシミュレーションは、一定の条件を前提とした試算です。実際の運用結果は、入居状況や費用の発生状況によって変動します。
税務・法務に関する個別の判断は、税理士・司法書士・弁護士等の資格を有する専門家にご確認ください。
具体的な物件の条件や費用、取引の進め方は、個別資料と契約内容をご確認ください。
宅地建物取引業免許：【免許番号】
LET’S TALK
まずは、お話を聞かせてください。
売る・買う・持ち続ける。その前に、気になることから整理してみませんか。